紅網(wǎng)時(shí)刻新聞12月10日訊（記者 肖依諾 視頻 李賽鳳 實(shí)習(xí)生 王睿昕）將自家住宅改為餐館、麻將房，違法嗎？物業(yè)服務(wù)不到位，能不交物業(yè)費(fèi)嗎？小區(qū)電梯里的廣告收益是否公開？12月10日，長沙中院發(fā)布涉物業(yè)糾紛案件審判工作有關(guān)情況，并就生活中常見、廣大業(yè)主關(guān)心的一系列法律問題，進(jìn)行了答疑解惑。

問：買了小區(qū)住宅，準(zhǔn)備把住宅用來開餐飲、作群租房，或者用來開麻將房等，合法嗎？

答：如未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，那么業(yè)主擅自“住改商”的行為不合法。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十九條的規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。有利害關(guān)系的業(yè)主一般是指本樓棟內(nèi)的業(yè)主，或者居住環(huán)境、房屋價(jià)值受到影響的其他業(yè)主。

對于違規(guī)“住改商”的行為，業(yè)主可以自行與違規(guī)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商處理，也可以申請物業(yè)公司、業(yè)委會、街道社區(qū)介入?yún)f(xié)調(diào)處理，要求違規(guī)業(yè)主改正；協(xié)商不成，業(yè)主可以向住建部門、城市綜合執(zhí)法部門等行政管理部門投訴，要求行政機(jī)關(guān)責(zé)令違規(guī)業(yè)主改正；也可以向人民法院提起民事訴訟要求改正。

問：房屋有開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題，比如漏水等，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：不可以。

房屋質(zhì)量引發(fā)的維修、賠償問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，不是同一法律關(guān)系。房屋存在質(zhì)量問題，若房屋仍在質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)對所售房屋承擔(dān)保修責(zé)任，或業(yè)主追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

問：物業(yè)公司提供的服務(wù)不到位，昨天衛(wèi)生都沒有搞，業(yè)主可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：需要具體情況具體分析。

物業(yè)服務(wù)具有整體性、長期性的特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量需要由全體業(yè)主評價(jià)。如果單個(gè)業(yè)主動輒以服務(wù)不到位為由拒付物業(yè)費(fèi)，會造成物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，進(jìn)一步降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，形成惡性循環(huán)，最終損害的是全體業(yè)主權(quán)益。

故，如物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)僅是偶發(fā)性的、輕微的瑕疵（如部分垃圾沒有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），業(yè)主可要求物業(yè)公司及時(shí)整改，不得以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；如物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵構(gòu)成違約的，業(yè)主可以請求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，業(yè)主能否減免物業(yè)費(fèi)有賴于法官根據(jù)案件的具體情況，結(jié)合合同約定，針對個(gè)案進(jìn)行判斷。

問：小區(qū)臨街道路有不少地面停車位，物業(yè)公司能否對外出租獲取收益？

答：如果尚未取得小區(qū)業(yè)主的授權(quán)，物業(yè)公司不可以擅自將屬于全體業(yè)主共有的地面車位對外出租獲取收益。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，依法屬于全體業(yè)主共有。

因此，物業(yè)公司在未依法取得相應(yīng)比例的業(yè)主授權(quán)或同意，無權(quán)將屬于業(yè)主共有的地面車位對外出租。應(yīng)注意的是，如果車位的土地使用面積和建造成本沒有納入整個(gè)小區(qū)房屋的公攤，那么，此類由開發(fā)商獨(dú)立建設(shè)且有產(chǎn)權(quán)的車位應(yīng)認(rèn)定屬于開發(fā)商所有。

問：小區(qū)出入門和電梯里貼滿了廣告，物業(yè)該不該公開收益？小區(qū)維修資金的使用情況該不該告知業(yè)主?

答：業(yè)主對于小區(qū)的公共收益和維修資金的使用情況享有知情權(quán)。

在實(shí)踐中，因維修資金使用情況未公開、業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益情況不透明產(chǎn)生的糾紛和矛盾較多，根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營和收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報(bào)告。如果物業(yè)公司不履行報(bào)告義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主知情權(quán)被侵害的，業(yè)主可以依法維護(hù)自己的權(quán)利。