圖為株洲市石峰區(qū)人民法院干警前往社區(qū)開展物業(yè)糾紛法律宣傳活動。 

千金買宅，萬金擇鄰。隨著城市化進程的加快和推進，小區(qū)逐漸成為社會生活的基礎單元和市民居住的主要區(qū)域，而小區(qū)物業(yè)服務質量則直接影響著小區(qū)居民的鄰里環(huán)境和生活品質。現實中，物業(yè)公司與廣大居民常圍繞“如何優(yōu)化物業(yè)服務”和“合理收取物業(yè)費”產生紛爭，雙方各執(zhí)一詞，嚴重影響了人民群眾生活滿意度和幸福感。日前，湖南省株洲市中級人民法院梳理了轄區(qū)內一批涉物業(yè)服務合同糾紛的典型案例，運用民法典相關規(guī)定對此類糾紛進行釋法說理，明晰物業(yè)服務領域的權利和義務，以期發(fā)揮司法裁判的價值導向作用，化解物業(yè)糾紛難題。

物業(yè)服務瑕疵不是拒交物業(yè)費的正當理由

王某、唐某于2016年購買并入住株洲市荷塘區(qū)某住宅小區(qū)，與小區(qū)A物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，約定由A物業(yè)公司對該小區(qū)提供經營管理服務。鬧心的是，合同期間，A物業(yè)公司未有效監(jiān)管小區(qū)建筑物裝飾裝修，導致其所住樓棟墻體受損；小區(qū)停車管理無序，經常導致交通堵塞；消防設施未能定期檢查，致使發(fā)生火情時消防栓缺水、消防通道堵塞等，嚴重影響了生活體驗。一氣之下，王某、唐某遂以不再交納物業(yè)費的形式進行對抗。而A物業(yè)公司則以王某、唐某拒交物業(yè)費構成違約，影響物業(yè)公司正常運營為由向人民法院提起訴請。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經審理認為，按照合同約定，A物業(yè)公司已經為涉案小區(qū)提供了相關物業(yè)服務，業(yè)主應當依據合同約定向A物業(yè)公司交納相關物業(yè)服務費用。王某、唐某單方面拒交物業(yè)費構成違約，應及時支付物業(yè)費。但是，根據王某、唐某提供的小區(qū)照片、視頻資料等，可以認定A物業(yè)公司在提供物業(yè)服務期間確實存在瑕疵，未能完全盡到物業(yè)服務合同的義務。遂依法判決王某、唐某酌情按照合同約定的85%向A物業(yè)公司支付物業(yè)費4479.47元。

法官講法典

物業(yè)服務費主要是指針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面的公共性服務收費，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益。業(yè)主若認為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費，很可能導致物業(yè)公司經費不足、運營不暢，進而影響服務質量，致使物業(yè)服務進入惡性循環(huán)，損害大多數正常交費業(yè)主的權益。問題需要化解，激化矛盾只會讓問題難以處理?，F實中，業(yè)主認為物業(yè)服務存在瑕疵或漏洞時，應當積極主動與物業(yè)服務企業(yè)進行溝通協商，共同完善物業(yè)服務質量。一旦對物業(yè)服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，既無法化解矛盾，也不能解決問題，殊不可取。

當然，如果物業(yè)服務確實存在安保、衛(wèi)生等方面較大瑕疵的，業(yè)主可以積極留存證據，法院也會支持業(yè)主適當減免部分物業(yè)費的主張，以促進物業(yè)公司改進服務水平，切實維護業(yè)主權益。

物業(yè)安保不到位致業(yè)主損失需擔責任

B物業(yè)公司是舒某所在封閉式管理小區(qū)聘請的物業(yè)服務企業(yè)。由于B物業(yè)公司工作人員在提供物業(yè)服務過程中，管理松散，該小區(qū)先后8次發(fā)生盜竊案件，致使舒某等業(yè)主的電動車輛、筆記本電腦等財物被盜，造成財產損失2萬余元。而B物業(yè)公司工作人員在一次巡邏過程中，曾目睹了盜賊行竊，卻沒進行詢問，也未及時制止。

物業(yè)公司辯稱，其作為公共服務的企業(yè)，在與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同約定中，不包含業(yè)主的人身與財產保管責任，所以沒有義務對業(yè)主的損失承擔責任。

株洲市天元區(qū)人民法院經審理認為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務的提供者，對于業(yè)主的人身財產安全具有一定的安全保障義務。本案中，盜賊先后8次進入該小區(qū)實施盜竊行為，B物業(yè)公司并未采取合理措施防范，足見其平素對小區(qū)的管理過于松散、安保流于形式，沒有盡到安全保障義務?？紤]到物業(yè)公司的安保義務屬于防范性質，物業(yè)服務項目較多，法院酌情認定其對原告遭受的損失在適當范圍內承擔補充責任。

法官講法典

物業(yè)安保是維護小區(qū)基本秩序的一道安全大閘。物業(yè)公司作為物業(yè)服務提供者，對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應當及時采取合理措施制止、向有關主管部門報告并協助處理，以保護業(yè)主的人身、財產安全。由于物業(yè)服務與特定區(qū)域內的公共生活或管理秩序密切相關，其義務往往并不僅限于物業(yè)合同約定，還負有某些法定義務。本案中，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同盡管沒有明確規(guī)定業(yè)主的人身與財產保管責任，但民法典規(guī)定的法定義務不會因為合同沒有約定而減免，物業(yè)服務人作為“應當維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序”的義務主體，因疏于職責，未盡安全保障義務，甚至在明知可能造成第三人侵權行為介入時，未能采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全，致使業(yè)主合法權益受到侵害，需承擔相應的補充責任。同時，從基層社會治理體系的角度來看，物業(yè)服務人與業(yè)主委員會、居民委員會等共同組成基層社會治理的主體網絡，扮演著重要的社會治理角色，物業(yè)公司需認真履行安保義務，維護好小區(qū)和業(yè)主平安，充分發(fā)揮完善社會治理層面的功能。

物業(yè)不得阻礙業(yè)主安裝充電樁

2022年12月，為便利出行，黃某響應國家節(jié)能減排號召，購買了新能源汽車一輛，并欲在小區(qū)自購車位上安裝充電樁。根據國家電網相關規(guī)定，申請個人充電樁需提交小區(qū)物業(yè)公司允許施工的證明。但黃某向該小區(qū)C物業(yè)公司申請開具證明時，卻屢遭拒絕，雙方多番溝通協商未果。為維護自身合法權益，黃某遂將該物業(yè)公司訴至法院。

被告C物業(yè)公司辯稱，因為地下車庫車位屬于公共使用部分，安裝電動汽車充電樁可能給其他業(yè)主帶來安全隱患，必須經過地下車庫車位三分之二的業(yè)主同意方可開具證明。而小區(qū)業(yè)委會也明確函告，由于小區(qū)屬于老式小區(qū)，車庫只有一個出入口，設備老舊，一旦發(fā)生電動汽車起火，容易造成不可估量的損失，且安裝電動汽車充電樁其線路必然占用公共區(qū)域，故不能隨意蓋章同意。

株洲市天元區(qū)人民法院經審理認為，民事主體從事民事活動，應當有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。按照國家部委相關規(guī)范性文件，物業(yè)服務企業(yè)應充分發(fā)揮在貫徹新能源汽車產業(yè)國家戰(zhàn)略實施發(fā)展中的積極作用，在充電設施建設時應予以配合、提供便利。黃某作為業(yè)主依照電力公司要求需要物業(yè)公司出具同意安裝充電樁證明并在安裝過程中予以配合與協助，物業(yè)公司應當履行，保障充電樁的建設與投入使用。同時，黃某作為業(yè)主對自有車位依法享有使用權，其他業(yè)主不得影響和妨礙其使用。即使安裝充電樁線路需要通過車庫公共區(qū)域，也屬正常需求和合理使用。是否存在安全隱患將由電力部門勘驗評估而最終作出決定，不屬于物業(yè)服務企業(yè)的主觀評估范疇，物業(yè)公司不得以此為由對抗黃某的合法權利。

法官講法典

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。本案中，黃某所購車位規(guī)劃用途主要為停放汽車，其購買并在該車位使用新能源汽車，系積極響應國家新能源汽車發(fā)展和節(jié)能減排戰(zhàn)略，而安裝充電樁又是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備，符合該車位合理使用范圍，所以黃某有權在其車位上安裝與其汽車配套的充電樁，物業(yè)無權拒絕。實踐中，類似本案中這樣欲在小區(qū)安裝充電樁遭到物業(yè)阻撓的情況不在少數。物業(yè)對業(yè)主申請自行安裝充電樁有所抗拒，主要原因還是在于安全隱患，擔心萬一發(fā)生事故需要由其來擔責，從而本著“多一事不如少一事”的心態(tài)，“一刀切”拒絕業(yè)主的需求。大力發(fā)展新能源汽車，是國家保障能源安全、促進節(jié)能減排、防治大氣污染的重要內容。根據國家相關部委明文規(guī)定：在居民區(qū)充電基礎設施安裝過程中，物業(yè)服務企業(yè)應配合業(yè)主或其委托的建設單位，及時提供相關圖紙資料，積極配合并協助施工。充電樁進小區(qū)，物業(yè)出于安全考量有些顧慮可以理解，但仍應依法依規(guī)積極作為，積極推動國家戰(zhàn)略布局，為社區(qū)居民提供更加便利快捷的生活服務。

業(yè)委會有權解除物業(yè)服務合同

D物業(yè)公司是株洲市荷塘區(qū)某小區(qū)的前期物業(yè)服務公司，從2008年開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務。其間，由于對物業(yè)公司服務質量不滿意，多名業(yè)主對該物業(yè)公司服務水平表示質疑，并提出整改建議，無果。2020年7月，該小區(qū)成立業(yè)主委員會后，再次要求D物業(yè)公司限期整改。雙方多次協商，無效。2020年11月，小區(qū)業(yè)主大會通過表決程序決議解聘該物業(yè)服務公司，并授權業(yè)主委員會重新選聘新物業(yè)。因D物業(yè)服務公司拒不退出小區(qū)，小區(qū)業(yè)主委員會遂將其訴至法院。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經審理認為，該小區(qū)業(yè)主委員會系依法成立，并在政府相關職能部門備案，依照法律規(guī)定，具有解聘和重新選聘物業(yè)公司的權利。其依據法定程序解除與D物業(yè)公司之間的物業(yè)服務合同，合法有效。據此，確認雙方物業(yè)服務合同關系解除，并責令D物業(yè)公司限期搬離。判決生效后，D物業(yè)公司仍拒不退出小區(qū)。依照申請執(zhí)行人請求，人民法院強制將其搬離小區(qū)，并將物業(yè)用房及相關資料交付該小區(qū)業(yè)委會。

法官講法典

物業(yè)公司作為小區(qū)服務企業(yè)，本應該強化服務意識、優(yōu)化服務質量，為小區(qū)業(yè)主提供舒適滿意的居住環(huán)境和優(yōu)質服務?，F實中，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務質量和管理水平不滿，常常會采取拒交物業(yè)費的形式進行抗議，或者訴請解除物業(yè)合同，結果往往難以如愿。解除物業(yè)合同屬于業(yè)主共同決定事項，單個或少數業(yè)主不能產生全體業(yè)主解除物業(yè)服務合同的意思表示。依據法律規(guī)定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且人數過半數的業(yè)主同意。本案中，D物業(yè)公司的服務質量屢次遭到業(yè)主質疑，且經業(yè)主委員會多次要求整改無效。該小區(qū)業(yè)主大會通過表決程序決議解聘物業(yè)服務公司，并授權業(yè)主委員會重新選聘新物業(yè)，合法合理，符合小區(qū)業(yè)主對小區(qū)事務的自我管理、自我約束的原則，有利于維護廣大業(yè)主的合法權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十二條 物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第九百四十四條 第一款 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。