基本案情

被告何某系許昌市某小區(qū)業(yè)主，房屋面積為114.27平方米。2020年6月10日，被告與原告河南某公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。后河南某公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，存在對(duì)公共設(shè)施設(shè)備道路維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、小區(qū)道路積水清理不及時(shí)、綠化養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、樓道垃圾清理不及時(shí)等問題，何某自2022年7月1日起未按照合同約定向原告交物業(yè)費(fèi)和垃圾處理費(fèi)。河南某公司通過張貼催收單等方式向被告催交，被告仍不交納。2023年12月，原告河南某公司以與被告何某存在物業(yè)服務(wù)合同糾紛為由，向許昌市魏都區(qū)人民法院起訴，被告何某提出反訴，法院合并審理。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告河南某公司在提供物業(yè)服務(wù)的過程中確實(shí)存在履行瑕疵，但是該瑕疵不屬于根本違約，被告何某作為業(yè)主，不能以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。法院酌定被告何某承擔(dān)80%的物業(yè)費(fèi)及垃圾處理費(fèi)。被告并非故意不交納物業(yè)費(fèi)，因此，對(duì)于原告訴請(qǐng)被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。最終，法院作出判決：被告何某向原告河南某公司支付物業(yè)費(fèi)及垃圾處理費(fèi)1839.2元；駁回原告河南某公司的其他訴訟請(qǐng)求；駁回被告何某的反訴請(qǐng)求。判決后，雙方當(dāng)事人均未上訴。

法官說法

根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

本案中，原、被告簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。原告依約提供了物業(yè)服務(wù)，被告應(yīng)按約定交納物業(yè)費(fèi)。結(jié)合原、被告提交的證據(jù)，原告在提供物業(yè)服務(wù)的過程中確實(shí)存在履行瑕疵，但是該瑕疵不屬于根本違約，業(yè)主不能以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)合同作為長(zhǎng)期繼續(xù)性合同，具有長(zhǎng)期性和多樣性的特點(diǎn)，暫時(shí)的狀態(tài)不能反映真實(shí)的物業(yè)服務(wù)水平，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)中的瑕疵而否認(rèn)所有物業(yè)服務(wù)。為了督促原告提高服務(wù)管理水平，及時(shí)履行公共設(shè)施設(shè)備維修、垃圾清運(yùn)、道路維修等義務(wù)，法院酌定被告何某承擔(dān)80%的物業(yè)費(fèi)及垃圾處理費(fèi)。物業(yè)公司需要提高人員的管理水平，物業(yè)服務(wù)雖不能做到時(shí)刻保持衛(wèi)生清潔等，但應(yīng)當(dāng)加大巡查力度。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在問題后要及時(shí)向物業(yè)公司反饋，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，雙方共同維護(hù)小區(qū)的整體環(huán)境。